Có thể, nhưng phải đi đúng một trong hai cách: ngân hàng đồng ý, hoặc hợp đồng đặt cọc ghi rõ chỉ bán sau khi trả xong nợ và chấm dứt thế chấp. Đây là nội dung trong Công văn 4908/BTP-BTTP ngày 01/7/2026 của Bộ Tư pháp. Bài [Hợp đồng đặt cọc cần ghi rõ 4 điều](/review-bat-dong-san-hanh-phuc-thanh-pho-ho-chi-minh/phan-tich/hop-dong-dat-coc-can-ghi-ro-4-dieu/) đã nói về hợp đồng cọc thông thường; bài này chỉ tập trung vào nhà đang thế chấp.
1. Hai ý rất dễ bị hiểu lầm
Theo bài của báo Luật sư Việt Nam về công văn này:
- Công chứng hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải có văn bản đồng ý của ngân hàng, trừ khi các bên thoả thuận khác hoặc luật quy định khác.
- Tuy nhiên, chủ nhà đặt cọc để bảo đảm việc bán tài sản đang thế chấp khi quan hệ thế chấp còn tồn tại, mà không có sự đồng ý của ngân hàng, thì không phù hợp với khoản 8 Điều 320 và khoản 4, khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015.
Nói dễ hiểu: không bắt buộc ngân hàng đồng ý để công chứng tờ cọc, không có nghĩa là cứ nhận cọc để bán nhà là đúng.
2. Hai cách làm đúng
| Cách | Làm như thế nào | Phù hợp khi |
|---|---|---|
| Ngân hàng đồng ý | Có sự đồng ý của ngân hàng về việc bán | Ngân hàng có quy trình phối hợp |
| Ghi điều kiện trong hợp đồng | Ghi rõ chỉ bán sau khi hoàn thành nghĩa vụ và chấm dứt thế chấp | Chủ nhà tự tất toán được trước khi bán |
3. Nên ghi gì trong hợp đồng đặt cọc
- Nhà đang thế chấp tại ngân hàng nào, khoản nợ theo xác nhận.
- Câu ghi rõ việc bán chỉ thực hiện sau khi chấm dứt thế chấp.
- Thời hạn giải chấp, và việc xử lý nếu quá hạn.
- Số tiền cọc được dùng thế nào. Nếu dùng để trả nợ, nên ghi rõ tài khoản và mục đích.
- Trách nhiệm mỗi bên nếu không thực hiện. Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự, nếu không có thoả thuận khác, bên đặt cọc từ chối thì mất cọc; bên nhận cọc từ chối thì trả lại cọc và một khoản tương đương.
4. Ví dụ (số giả định)
Chủ nhà nợ ngân hàng 1 tỷ, nhận cọc 200 triệu rồi dùng vào việc khác. Tới hạn, chủ nhà không xoay đủ 1 tỷ để giải chấp nên không bán được. Người mua có quyền đòi theo hợp đồng, nhưng phải mất thời gian xử lý tranh chấp. Nếu hợp đồng ghi rõ thời hạn và mục đích số tiền ngay từ đầu, rủi ro sẽ giảm nhiều.
5. Kết luận của chuyên gia
Với chủ nhà, cách làm đúng giúp giữ được người mua, vì khách yên tâm hơn. Với người mua, hãy đọc thêm [nhà đang thế chấp có mua được không](/blog/nha-dang-the-chap-ngan-hang-co-mua-duoc-khong/). Công văn là hướng dẫn nghiệp vụ, mỗi hồ sơ có thể khác nhau, nên hãy nhờ công chứng viên hoặc luật sư xem hợp đồng trước khi ký.
Hỏi nhanh
Hỏi: Nhà đang thế chấp, chủ nhà có được nhận tiền cọc không?
Đáp: Được khi ngân hàng đồng ý, hoặc hợp đồng ghi rõ chỉ bán sau khi hoàn thành nghĩa vụ và chấm dứt thế chấp, theo Công văn 4908/BTP-BTTP.
Hỏi: Công chứng hợp đồng đặt cọc nhà thế chấp có cần ngân hàng đồng ý không?
Đáp: Theo công văn, việc công chứng không bắt buộc phải có văn bản đồng ý, trừ khi các bên thoả thuận khác hoặc luật quy định khác.
Hỏi: Chủ nhà không giải chấp kịp thì sao?
Đáp: Tuỳ thoả thuận trong hợp đồng. Vì vậy cần ghi rõ thời hạn giải chấp và cách xử lý khi quá hạn.
Tham khảo: Luật sư Việt Nam – Tài sản đang thế chấp vẫn có thể công chứng hợp đồng đặt cọc (11/07/2026) · Bộ luật Dân sự 2015, Điều 320, 321, 328
Xem thêm: Giới thiệu Nguyễn Ngọc Toàn (Chú Toàn) · Chú Toàn Phong Thủy Gia Đạo · Chú Toàn Review Bất Động Sản
Tác giả: Nguyễn Ngọc Toàn – Chú Toàn Review, Bất Động Sản Hạnh Phúc TP.HCM · môi giới có chứng chỉ hành nghề BT-4460.