Khi mua nhà của cá nhân, pháp luật không ấn định mức cọc, hai bên tự thoả thuận. Mức hợp lý là số tiền đủ để cả hai bên giữ cam kết, nhưng không quá lớn so với rủi ro còn lại. Riêng nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư thì có giới hạn: không quá 5% giá bán.
1. Hai trường hợp khác nhau
| Trường hợp | Quy định | Căn cứ |
|---|---|---|
| Mua nhà, đất của cá nhân | Không quy định mức cọc, do hai bên thoả thuận | Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 |
| Mua nhà hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư | Thu cọc không quá 5% giá bán, khi dự án đủ điều kiện kinh doanh | Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 |
2. Cọc nhiều hay ít, ai chịu rủi ro
Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự, nếu không có thoả thuận khác, bên đặt cọc từ chối thì mất cọc; bên nhận cọc từ chối thì trả lại cọc và một khoản tương đương.
| Mức cọc | Người mua | Người bán |
|---|---|---|
| Quá thấp | Dễ mất căn nhà vì chủ đổi ý | Dễ bị bỏ cọc, mất cơ hội bán cho người khác |
| Quá cao | Mất nhiều nếu vay không đủ, hồ sơ có vấn đề | Phải sẵn sàng trả gấp đôi số lớn nếu đổi ý |
3. Ví dụ tính (số giả định)
Nhà giá 3 tỷ. Cùng là một hợp đồng, mức cọc thay đổi rủi ro như sau:
| Mức cọc | Người mua có thể mất | Người bán có thể phải trả lại tổng |
|---|---|---|
| 100 triệu | 100 triệu | 200 triệu |
| 300 triệu | 300 triệu | 600 triệu |
Đây chỉ là ví dụ để so sánh, không phải mức khuyến nghị và cũng không phải quy định.
4. Bốn yếu tố để chốt mức cọc
- Thời gian từ cọc tới công chứng: càng dài, rủi ro càng lớn.
- Mức độ chắc chắn của hồ sơ: đã kiểm tra sổ, quy hoạch hay chưa.
- Nguồn tiền của người mua: có phụ thuộc khoản vay chưa duyệt không.
- Tình trạng căn nhà: có đang [thế chấp ngân hàng](/blog/chu-nha-dang-the-chap-co-duoc-nhan-tien-coc-khong/) không.
Nếu phải vay, nên ghi rõ cách xử lý khi ngân hàng không duyệt đủ, vì đây là nơi nhiều người mất cọc.
Chỗ cần phân biệt: "tiền trả trước" khác với "tiền đặt cọc". Hợp đồng nên gọi đúng tên và ghi đúng hậu quả.
5. Kết luận của chuyên gia
Không có con số đúng cho mọi trường hợp. Hãy chọn mức cọc theo rủi ro còn lại, và quan trọng hơn là ghi rõ hợp đồng: thời hạn, điều kiện, xử lý khi có sự cố. Trước khi đặt, hãy [xem 5 điều trên sổ hồng](/review-bat-dong-san-hanh-phuc-thanh-pho-ho-chi-minh/phan-tich/5-dieu-xem-tren-so-hong-truoc-khi-dat-coc/) và [4 điều cần ghi trong hợp đồng cọc](/review-bat-dong-san-hanh-phuc-thanh-pho-ho-chi-minh/phan-tich/hop-dong-dat-coc-can-ghi-ro-4-dieu/).
Hỏi nhanh
Hỏi: Đặt cọc mua nhà bao nhiêu phần trăm là đúng luật?
Đáp: Với giao dịch giữa cá nhân, Bộ luật Dân sự không quy định tỷ lệ. Với nhà hình thành trong tương lai của chủ đầu tư, tiền cọc không quá 5% giá bán.
Hỏi: Bỏ cọc thì mất bao nhiêu?
Đáp: Nếu không có thoả thuận khác, bên đặt cọc từ chối thì mất cọc; bên nhận cọc từ chối thì trả lại cọc và một khoản tương đương.
Hỏi: Có cần công chứng hợp đồng đặt cọc không?
Đáp: Không bắt buộc, nhưng nên làm rõ bằng văn bản; với giao dịch giá trị lớn, nhiều người chọn công chứng để bớt tranh chấp.
Tham khảo: Bộ luật Dân sự 2015, Điều 328 · Luật sư Việt Nam – Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai thế nào là đúng quy định · LuatVietnam – Thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở tương lai · Luật Kinh doanh bất động sản 2023, khoản 5 Điều 23
Xem thêm: Giới thiệu Nguyễn Ngọc Toàn (Chú Toàn) · Chú Toàn Phong Thủy Gia Đạo · Chú Toàn Review Bất Động Sản
Tác giả: Nguyễn Ngọc Toàn – Chú Toàn Review, Bất Động Sản Hạnh Phúc TP.HCM · môi giới có chứng chỉ hành nghề BT-4460.