Gần đây nhiều anh chị nhắn Chú Toàn những câu rất giống nhau: "Mặt bằng em thuê mở quán được 6 tháng là ế, có phải do chỗ này không hợp?", hay "Căn nhà mặt tiền nhà em cho thuê, khách cứ vào được một năm rồi trả, là sao chú?". Chú Toàn tổng hợp lại thành 4 tình huống hay gặp nhất, cùng cách nhìn cho đúng.
Câu trả lời ngắn
Mặt bằng ế khách thường đến từ ba phía cùng lúc: vị trí (khách có đi qua, có thấy, có dừng lại được không), vận hành (bán gì, cho ai, giá bao nhiêu, phục vụ ra sao) và chi phí (tiền thuê có vừa với doanh thu không). Góc nhìn năng lượng bất động sản là một lớp tham khảo thêm, nhất là với những mặt bằng đổi chủ liên tục, nhưng không thay thế việc kiểm tra hai phía đầu. Đổ hết cho "đất xấu" là dễ bỏ sót nguyên nhân thật.
Tình huống 1: Mặt bằng đổi chủ liên tục – có nên thuê tiếp?
Báo chí từng gọi những vị trí "đẹp" mà thương hiệu nào vào cũng không trụ quá hai năm là "lò xay thương hiệu". Có nơi thương hiệu bám lâu nhất cũng chỉ được vài năm.
Khi gặp mặt bằng như vậy, Chú Toàn không vội nói "chỗ này xui". Việc đầu tiên là hỏi rõ từng người thuê trước vì sao rời đi: giá thuê tăng, doanh thu không đủ, hay mô hình không hợp khách khu đó? Trong cách khảo sát năng lượng bất động sản của Chú Toàn, lịch sử sử dụng là dữ liệu quan trọng nhất và cũng hay bị bỏ qua nhất. Nếu lý do đều là chi phí, vấn đề nằm ở giá thuê; nếu nhiều mô hình khác nhau đều thất bại dù giá hợp lý, lúc đó mới nên nhìn sâu hơn vào chính bất động sản.
Tình huống 2: Mặt tiền đẹp, đường đông, mà khách không ghé
Đường đông chưa chắc là khách của mình. Có trường hợp báo chí ghi nhận: một cầu vượt và lan can xây lên che mất mặt tiền, vỉa hè bị thu hẹp, khách đi qua mà không thấy biển hiệu, không có chỗ dừng xe – thế là cả dãy mặt bằng đồng loạt trả.
Cách Chú Toàn xem: đứng trước mặt bằng vào giờ cao điểm, đếm xem bao nhiêu người dừng lại được, có chỗ để xe không, biển hiệu nhìn từ xa có rõ không, xe chạy chiều nào thì dễ ghé. Đây là những thứ kiểm chứng được bằng mắt, không cần tới phong thủy.
Tình huống 3: Quán mở 6 tháng đã ế – do chỗ hay do cách làm?
Các bài chia sẻ kinh nghiệm mở quán đều nhắc một điều: phải biết mình bán gì, bán cho ai trước khi chọn mặt bằng. Quán cơm văn phòng đặt giữa khu dân cư toàn người làm ca đêm, quán trà sữa đặt nơi không có học sinh – mặt bằng không có lỗi, chỉ là chọn sai chỗ cho mô hình. Cũng có chia sẻ cho rằng quán ăn cần nhiều năm mới tích lũy đủ khách quen, 6 tháng là quá sớm để kết luận.
Chú Toàn thường cùng khách trả lời 3 câu: khách mục tiêu có thật sự đi qua đây không? Khách biết tới quán bằng cách nào? Món, giá, giờ mở cửa có hợp với người quanh đây không? Khi ba câu này đã ổn mà vẫn ế kéo dài, mới tính tới các yếu tố sâu hơn của mặt bằng.
Tình huống 4: Chủ nhà giảm giá mà vẫn không ai thuê
Nhiều chủ mặt bằng hỏi Chú Toàn: "Giảm giá rồi vẫn trống, có phải nhà bị gì không?" Thị trường mấy năm gần đây cho thấy cán cân đã nghiêng về người thuê: thói quen mua sắm chuyển lên mạng, người thuê ngại cọc nhiều tháng và hợp đồng dài, nên nhiều mặt bằng trống dù đã giảm giá.
Với chủ nhà, Chú Toàn khuyên xem lại cả điều kiện thuê (cọc, thời hạn, quyền chấm dứt sớm), hiện trạng mặt bằng (sạch sẽ, sáng sủa, dễ hình dung để kinh doanh chưa) và cách giới thiệu. Một mặt bằng được chăm chút, quay video giới thiệu rõ ràng thường dễ tìm người thuê hơn mặt bằng đóng cửa im lìm nhiều tháng.
"Đừng chỉ hỏi mặt bằng này tốt hay xấu. Hãy tìm hiểu vì sao nó phù hợp hoặc chưa phù hợp với mô hình của mình." – Chú Toàn
6 việc nên làm trước khi thuê hay mua mặt bằng kinh doanh
- Hỏi lịch sử: ai từng thuê, kinh doanh gì, trụ bao lâu, vì sao rời đi.
- Xác định khách của mình và kiểm tra họ có thật sự đi qua khu vực này không.
- Đứng xem vào nhiều khung giờ: sáng, trưa, chiều tối, cuối tuần.
- Kiểm tra khả năng tiếp cận: biển hiệu nhìn có rõ, có chỗ dừng đỗ xe, chiều xe chạy có thuận.
- Tính chi phí: tiền thuê trên doanh thu dự kiến, điều khoản tăng giá, cọc, thời hạn, chấm dứt sớm.
- Nếu mặt bằng có lịch sử đổi chủ liên tục dù các yếu tố trên đều ổn, có thể xem thêm góc nhìn năng lượng bất động sản như một lớp tham khảo.
Chú Toàn đồng hành thế nào?
Làm môi giới bất động sản từ năm 2008, Chú Toàn đi xem mặt bằng cùng khách theo đúng thứ tự: vị trí và khả năng tiếp cận, mô hình kinh doanh và chi phí, lịch sử sử dụng – rồi mới tới góc nhìn năng lượng theo mô hình 6 Dòng Năng Lượng nếu khách quan tâm. Với chủ nhà có mặt bằng lâu chưa cho thuê hay chưa bán được, Chú Toàn cùng xem lại hiện trạng, cách giới thiệu và quay video thực tế để sản phẩm tiếp cận đúng người cần.
Hỏi nhanh
Hỏi: Mặt bằng đổi chủ liên tục thì có nên thuê không?
Đáp: Chưa nên kết luận ngay. Hãy hỏi rõ vì sao người thuê trước rời đi; nếu do giá thuê, có thể thương lượng; nếu nhiều mô hình khác nhau đều thất bại dù giá hợp lý, cần xem xét kỹ hơn trước khi ký.
Hỏi: Quán mở vài tháng đã ế, có nên chuyển chỗ ngay?
Đáp: Trước hết kiểm tra mô hình có hợp khách quanh đó không, khách biết đến quán bằng cách nào, giá và giờ mở cửa ra sao. Chuyển chỗ khi chưa hiểu nguyên nhân dễ lặp lại sai lầm ở chỗ mới.
Hỏi: Có nên xem năng lượng bất động sản khi thuê mặt bằng?
Đáp: Đó là lựa chọn của mỗi người. Chú Toàn khuyên kiểm tra vị trí, khả năng tiếp cận, chi phí và lịch sử sử dụng trước; năng lượng bất động sản là góc nhìn tham khảo thêm, không thay thế các bước đó.
Tham khảo tình huống: VnBusiness – "lò xay thương hiệu" · Dân Việt – mặt bằng bị che khuất · VnBusiness – lệch pha cung cầu mặt bằng · Brands Vietnam – chọn mặt bằng quán ăn · VnExpress – kinh nghiệm mở quán ăn
Xem thêm: Giới thiệu Nguyễn Ngọc Toàn (Chú Toàn) · Chú Toàn Phong Thủy Gia Đạo · Chú Toàn Review Bất Động Sản
Tác giả: Nguyễn Ngọc Toàn – Chú Toàn Phong Thủy Gia Đạo · Kiến tạo năng lượng – Gia Đạo An Vui.