Có thể mua được, nhưng không nên trả tiền thẳng cho chủ nhà rồi mới tính chuyện giải chấp. Theo Bộ luật Dân sự 2015, tài sản đang thế chấp chỉ được bán khi bên nhận thế chấp (thường là ngân hàng) đồng ý hoặc khi luật cho phép. Muốn an toàn, người mua phải đi đúng thứ tự.
1. Luật nói gì
Khoản 8 Điều 320 và khoản 4, khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 đặt ra nguyên tắc: bên thế chấp được bán tài sản không phải hàng hoá luân chuyển trong kinh doanh nếu bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Ngày 01/7/2026, Bộ Tư pháp có Công văn 4908/BTP-BTTP gửi Sở Tư pháp TP.HCM, được báo Luật sư Việt Nam đăng lại. Đây là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ, không phải văn bản quy phạm pháp luật, nhưng là căn cứ tham khảo rất hữu ích cho người mua.
2. Vì sao rủi ro nằm ở dòng tiền
Sổ đang được ngân hàng giữ, nên người mua không tự nhận sổ được. Nếu đưa tiền cho chủ nhà mà họ không trả nợ, người mua vừa mất tiền vừa không có nhà để sang tên. Vì vậy, mục tiêu là tiền phải đi vào đúng khoản nợ.
3. Năm bước mua an toàn
- Xác minh khoản nợ: đề nghị chủ nhà cùng làm việc với ngân hàng để biết dư nợ và điều kiện tất toán.
- Lấy sự đồng ý của ngân hàng, hoặc hợp đồng đặt cọc ghi rõ chỉ bán sau khi chấm dứt thế chấp.
- Thống nhất cách trả nợ: số tiền nào, chuyển vào đâu, ngày nào, ghi rõ trong văn bản.
- Giải chấp: ngân hàng trả sổ và xoá đăng ký thế chấp.
- Công chứng hợp đồng mua bán, sang tên, thanh toán phần còn lại theo thoả thuận.
Quy trình cụ thể khác nhau tuỳ ngân hàng, nên cần hỏi trực tiếp ngân hàng đang giữ sổ.
4. Ví dụ tính (số giả định)
Nhà giá 4 tỷ, chủ còn nợ ngân hàng 1,5 tỷ.
| Khoản | Số tiền | Ghi chú |
|---|---|---|
| Tiền dùng để tất toán | 1,5 tỷ | Nên chuyển đúng tài khoản trả nợ theo xác nhận của ngân hàng |
| Phần còn lại | 2,5 tỷ | Thanh toán theo thoả thuận sau khi đủ điều kiện sang tên |
Điểm mấu chốt: số tiền trả nợ phải đủ để tất toán, cả gốc, lãi và phí nếu có.
5. Kết luận của chuyên gia
Nhà đang thế chấp không phải nhà xấu, nhiều chủ nhà chỉ cần bán để trả nợ. Thứ làm hỏng giao dịch là đi sai thứ tự. Trước khi đặt cọc, anh chị nên [xem kỹ sổ](/review-bat-dong-san-hanh-phuc-thanh-pho-ho-chi-minh/phan-tich/5-dieu-xem-tren-so-hong-truoc-khi-dat-coc/) và nhờ người có chuyên môn đọc lại hợp đồng. Nếu người bán mới là bên cần hiểu rõ, hãy đọc thêm chủ nhà đang thế chấp có được nhận cọc không.
Hỏi nhanh
Hỏi: Nhà đang thế chấp ngân hàng có mua được không?
Đáp: Có thể, khi ngân hàng đồng ý hoặc theo quy định của luật, và giao dịch được sắp xếp để khoản nợ được tất toán trước khi sang tên.
Hỏi: Có nên đưa tiền cho chủ nhà tự đi trả ngân hàng không?
Đáp: Không nên. Hãy thống nhất bằng văn bản số tiền và tài khoản trả nợ theo xác nhận của ngân hàng.
Hỏi: Công văn 4908/BTP-BTTP có phải là luật không?
Đáp: Không. Đây là hướng dẫn nghiệp vụ của Bộ Tư pháp gửi Sở Tư pháp TP.HCM, ban hành ngày 01/7/2026.
Tham khảo: Luật sư Việt Nam – Tài sản đang thế chấp vẫn có thể công chứng hợp đồng đặt cọc (11/07/2026) · Bộ luật Dân sự 2015, khoản 8 Điều 320, khoản 4 và 5 Điều 321
Xem thêm: Giới thiệu Nguyễn Ngọc Toàn (Chú Toàn) · Chú Toàn Phong Thủy Gia Đạo · Chú Toàn Review Bất Động Sản
Tác giả: Nguyễn Ngọc Toàn – Chú Toàn Review, Bất Động Sản Hạnh Phúc TP.HCM · môi giới có chứng chỉ hành nghề BT-4460.