"Sổ riêng" là một người (hoặc một hộ, một cặp vợ chồng) có quyền với thửa đất, căn nhà; "sổ chung" là nhiều người cùng có quyền trên một giấy chứng nhận. Khi bán sổ chung, cần sự thống nhất của những người cùng có quyền — đây là điểm người mua phải kiểm tra kỹ.
1. Hai cách hiểu chữ "chung"
| Trường hợp | Ghi trên sổ | Ý nghĩa |
|---|---|---|
| Hình thức sử dụng đất | "Sử dụng riêng" / "Sử dụng chung" | Ví dụ chung cư: đất dưới tòa nhà là sử dụng chung của các chủ căn hộ |
| Đồng sở hữu | Nhiều người cùng đứng tên | Nhiều người cùng có quyền với cùng thửa đất, căn nhà |
Người dân hay gọi "sổ chung" là trường hợp thứ hai: một thửa đất lớn nhiều người cùng đứng tên, hoặc mỗi người được ghi một phần nhưng chưa tách thửa.
2. Mua nhà sổ chung có rủi ro gì
- Cần đủ người cùng đứng tên ký: thiếu một người, giao dịch có nguy cơ bị vô hiệu hoặc tranh chấp.
- Ranh giới phần mình mua chưa rõ nếu chưa tách thửa.
- Khó vay ngân hàng vì tài sản đồng sở hữu.
- Khó bán lại sau này với giá tốt.
Theo Luật Đất đai 2024, nhóm người cùng sử dụng đất phải cùng nhau thực hiện quyền và nghĩa vụ; với từng hồ sơ cụ thể nên hỏi công chứng viên hoặc luật sư.
3. Ví dụ (tình huống giả định)
Thửa đất 200 m² ba anh em cùng đứng tên, mỗi người ở một căn nhưng chưa tách thửa. Người mua muốn mua căn của người em út. Muốn an toàn, cần tách thửa trước để căn đó có sổ riêng, hoặc có văn bản thống nhất hợp lệ của các đồng sở hữu theo hướng dẫn của công chứng.
4. Kết luận của chuyên gia
Đọc kỹ ai đứng tên và hình thức sử dụng trên sổ. Nếu là đồng sở hữu, hãy ưu tiên tách sổ trước khi mua, hoặc đủ chữ ký của mọi người có quyền. Đọc thêm: [có sổ hồng rồi cần kiểm tra gì nữa](/blog/mua-nha-co-so-hong-roi-co-can-kiem-tra-gi-nua-khong/).
Hỏi nhanh
Hỏi: Sổ đỏ và sổ hồng khác nhau không?
Đáp: Đây là cách gọi dân gian theo màu bìa; giá trị pháp lý của giấy chứng nhận như nhau.
Hỏi: Vợ chồng cùng đứng tên có phải sổ chung không?
Đáp: Đó là tài sản chung vợ chồng; khi bán cần cả hai đồng ý, nhưng không phải dạng "sổ chung nhiều hộ" như người dân hay nói.
Hỏi: Mua căn hộ chung cư thấy ghi "sử dụng chung" có sao không?
Đáp: Bình thường — đất dưới tòa nhà là của chung các chủ căn hộ; quyền sở hữu căn hộ của anh chị vẫn ghi riêng.
Tham khảo: LuatVietnam – Hình thức sử dụng đất "chung", "riêng" trên Sổ đỏ · VnExpress – Cách gọi sổ đỏ, sổ hồng · Thư viện Pháp luật – Vợ chồng cùng đứng tên trên sổ hồng · Luật Đất đai 2024, Điều 27
Xem thêm: Giới thiệu Nguyễn Ngọc Toàn (Chú Toàn) · Chú Toàn Phong Thủy Gia Đạo · Chú Toàn Review Bất Động Sản
Tác giả: Nguyễn Ngọc Toàn – Chú Toàn Review, Bất Động Sản Hạnh Phúc TP.HCM · môi giới có chứng chỉ hành nghề BT-4460.